איך לדעת שהדירה טובה? מה הכי חשוב לבדוק לפני שקונים דירה? איזה משכנתא מומלץ לקחת? איך לבחור משכנתא זולה? איך לדעת שהריביות שקיבלתי הם טובות?
אלו רק חלק קטן מהשאלות שנשאלים כל הזמן.
כמו שאתם וודאי יודעים החלק הכי חשוב ברכישת דירה זה המימון. במדריך הזה נעבור על משכנתא הכי מומלצת לשנת 2024, ונלמד שלבים וצעדים חשובים שחייב לעשות לפני שחותמים על חוזה כלשהו ברכישת דירה.
המשכנתא הכי מומלצת לשנת 2024?
אז תכף נעבור על הכל ונבחן את האפשרויות השונות שניתן לעשות כדי לקבל את המשכנתא הכי טובה לנו. ונבין את ההבדלים השונים, בלוחות סילוקים, נתמקד כאן במשכנתא חדשה לקניית דירה יד ראשונה או יד שנייה. אם אתם רוצים לדעת למיחזור משכנתא זה כנראה קצת פחות יתאים לכם.
מדריך לקניית דירה
מה זה משכנתא בכלל?
משכנתא בגדול זו הלוואה שאנחנו לוקחים, רק בגלל הסכום הגובה ותקופת השנים אנחנו משעבדים את הבית / הדירה שלנו לטובת הגוף שנותן לנו את ההלוואה. ועל סמך זה נוצרת המילה משכנתא. משמה משכון.
ממה משכנתא מורכבת?
- משכון/שעבוד: משהוא שמקובל על הגוף המממן לשעבד שהוא בעל ערך מספיק.
- ביטוח: לרוב ידרשו ביטוח חיים+מבנה
- תמהיל: יש מגוון רחב של מסלולים במשכנתא. בנוסף לכל תמהיל יש מסלול, לכל מסלול לוח סילוקים קרן שווה או שפיצר.
מה צריך לעשות כדי לקבל משכנתא טובה?
ישנם מספר דברים שאנחנו צריכים לעשות, ולהבין אותם כמה. כמובן שאנחנו צריכים נכס שניתן יהיה לשעבד אותו. רוב הנכסים רשומים בטאבו או במנהל, בגדול הם זה ת"ז של הנכס, חייב לראות שאין הגבלות מכירה עליו, או שאינו מיועד להריסה. בנוסף מומלץ להיעזר ב עוד למקרקעין, יועץ משכנתאות ושמאי. כי השילוב הזה יכול לחסוך לכם בעתיד המון כסף. בנוסף אם אתם עוד לא בני 55. תצטרכו ביטוח חיים וביטוח מבנה, כי בלי זה הבנק לא ישחרר לכם את כספי המשכנתא שלכם. לעיטים חברות הביטוח מסרבות לבטח מסיבות בריאותיות, אם יש לכם בעיה בריאותית תיעזרו בסוכן אישי שילווה אתכם בתהליך, גם כדי לקבל ביטוח וגם כדי לא לעשות העראת תנאים.
השלב השני שלנו במדריך לקניית דירה
איך נראה נסח טאבו? ומה אפשר ללמוד על קניית דירה ממנו?
אישור זכויות או נסח טאבו זה הת"ז של הדירה או הבית שאתם הולכים לקנות. בתמונה כאן צירפתי נסח טאבו די נפוץ. בעל משכנתא, 2 בעלי דירה, עם תוספת מרפת 1 וחניה 1. כל אחד יכול להוריד נסח טאבו על ידי גוש וחלקה. ואת הנתנום האלו אפשר לקחת מאתר ממשלתי Govmap בעלות של 16₪ בלבד תוכלו לצפות בת"ז של כל הבניין.
לרוב נסח טאבו מכיל 2 דפים, אך יש מקרים שיותר. משהכי חשוב לנו בתור רוכשי דירה, לראות 4 סעיפים. 1 זיקות הנאה, הערות אזהרה, בעלויות, הערות נוספות. עם בדירה שאתם רוכשים יש סעיף של זיקות הנאה כנראה משהו יכול להשתמש ברכוש שלכם תצטרכו לברר מול עו"ד. בהמשך נעלה לאתר מדריך לניתוח נסח טאבו ואישור זכויות.
איזה תמהיל משכנתא מומלץ?
עכשיו נרכיב תמהיל שהוא הכי מומלץ לרוב האנשים במשכנתא חדשה, אם איזון בין חיסכון, לתשלום חודשי. כיום בגלל שריבית הפריים עדיין גבוה, נכון לרגע זה 6.25%. יש חלופות יותר זולות.
- 40% מלץ – (משתנה לא צמודה למדד) אין עליו כמעת היוון, ואם פורעים אותו במועד השינוי שלו אז יש פתור מלא מהיוון.
- 33% קצ – (קבועה צמודה למדד) הרגולציה מחייבת אותנו לקחת שליש, 33% מגובה המשכנתא במסלול של משפחת הקבועות. אפשר לקחת (קלץ- קבועה לא צמוד למדד) או קצ שזה כן צמוד. הסיבה שבשלב הזה לא בחרנו ב קלצ, מהסיבה הפשוטה שכיום הקלץ נוראה יקר סביבות ה 5%. וכשהרביות ירדו בתקווה גדולה תשלמו המון היוון "קנס" על מיחזור משכנתא לשיפור תנאים.
- מצ – (משתנה צמודה למדד) נקודת הנחה שיש לכם קרן השתלמות ותרצו להשתמש לסילוק משכנתא. רצוי לא לקחת שינוי יותר מ 60 חודש. ולא לקחת מהסכום הצפוי לכם בחיסכון
- פריים – אומנם הפריים נוראה מתפס לאחרונה, אבל הייתרון הכי טוב שלו הוא שתמיד אפשר לשנות אותו במסלול אחר ואין עליו היוון " קנס" עוד דבר שככל הנראה יקרה. בנק ישראל רוצה לעודד רכישות כדי לכסות את הגירעון שיש למדינה. השיטה הכי טובה לעשות את זה להוריד את ריבית הפריים. כל ההלוואות הם על ריבית הפריים, ככל שהריבית הזאת נמוכה יותר ככה יכחו יותר הלוואות.
עוד דבר שאנחנו רוצים לספר במדריך לקניית הדירה שלנו.
רגולציה לקבלת משכנתא
ישנם 2 עקרונות שאנחנו חייבים לעמוד בהם אחרת נקבל סירוב מהבנק לקבלת המשכנתא.
יחס החסר והכנסה פנויה לתשלום חודשי למשכנתא:
ניתן לשלם עד 40% משכנתא מההכנסה נקייה לתא משפחתי, בניקוי התחייבויות של מעל לשנה וחצי. זאת אומרת אם 2 בני הזוג עובדים ומשתכרים ב 10,000₪ כל אחד. אבל אם יש לכם הלוואות ובהחזר החודשי אתם מחזירים 5,000₪ על ההלוואות. אז ההכנסה הפנויה שלכם הינה 15,000₪ בלבד. את הסכום הזה נכפיל ב 40%. 6,000₪ תשלום מקסימלי למשכנתא.
תרגיל: (תשלום מקסימלי למשכנתא)=(%40)X(?)=(תשלומם חודשי על הלוואות)-(20,000₪ הכנסה נטו)
הון עצמי לרכישת נכס:
החוק מחייב את הבנקים לקבל אסמכתה ממוכר הדירה שמאשר שקיבל לפחות 25% ממכם.
זאת אומרת שאתם בתור רוכשי דירה חייבים לשלם 25% הון עצמי, ורק אחרי זה הבנק אתן לכם משכנתא.
מניסיון שלי ניתן לעקוף את זה, אך יש צורך בלהבין ולדעת לעשות זאת נכון אחרת אתם עלולים למצוא את עצמכם בהפרת חוזה.
מה ההבדלים במשכנתא לדירה חדשה או יד שנייה?
במדריך לקניית דירה הזה, אנחנו נתמקד יותר בקניית דירה יד שנייה.
אבל ניגע גם קצת למי שמעוניין לרכוש דירה חדשה מקבלן.
ההבדלים הם לא רק אם תקנו על הנייר או דירה מוכנה כחדשה או יד שנייה. יכול להיות גם בתנאי רכישה, מימון, גמישות, זמן בנייה ועוד המון. ברכישת דירה חדשה מקבלן שעדיין בשלבי בנייה הקבלן יכול לתת לכם הלוואת קבלן. בנוסף תוכלו לשנות ולשדרג ריצוף, מטבח, אסלות, דלתות ועוד. לפעמים רכישת דירה מקבלן עלולה להיות מסוכנת יותר במיוחד אם אין ליווי בנקאי. בדירות חדשות יש לכם את האופציה להזמין בוחן דירה בשנת בדק. ולתת לקבלן רשימת ליקויים לתיקון על חשבונו. ודירה ישנה אין לכם אפשרות לדרוש שיפוץ או שינוי אתם לרוב קונים ASIS את הדירה. משאומר עם כל הפגמים שיש לה כיום ובטענות כבר אין לכם כל כך למי לפנות. בדירות חדשות אנשים לרוב נעזרים יותר בבעלי מקצוע במקום בדירות ישנות.
מי קובע מבחינת הבנק? שמאי או חוזה
את זה שואלים אותי לא מעט. אני צריך לשלם 25% מהמחיר שקניתי את הבית? התשובה שלי לא. לצורך זה מגיע שמאי שמכין שומה לבנק ומעריך את שווי הדירה שאתם רוכשים. כאן הטעות של הרוב וכדאי שתדעו את זה מעכשיו. ההון העצמי הנדרש בגובה 25%, נמוך מבין השניים. אם בחוזה רשום סכום רכישה נמוך יותר הוא קובע. אם רשום לכם בשומה סכום נמוך מרכישת הדירה אז הוא קובע.
מדריך לרכישת דירה שלב 3:
למה אסור לחתום על זיכרון דברים?
אם תרכשו דירה עם מתווך ככל הנראה אחרי שתגיעו עם הסכמות עם בעל הדירה, המתווך ילחץ עליכם לחתום על זיכרון דברים. תדחו כל אפשרות כזו ועל תחתמו על כלום בלי להיעזר בעו"ד מטעמכם. גם אם אתם לא נדרשים לשלם אפילו שקל אחד. הרי לא תשלום המקדמה מדאיג. אלה הנוסח של הזיכרון דברים.
זיכרון דברים זה חוזה לכל דבר ועניין ומקובל בבית המשפט. בדיוק כמו חוזה שתחתמו עם עו"ד או תסגרו בעל פה מול מוכר הדירה או המתווך. תיזהרו להגיד למתווך או בעל הדירה קנייתי, סגרתי את הדירה. תגידו לו רק אני יתייעץ עם העו"ד שלי ונדבר, אבל הכיוון חיובי. ככה אתם מגנים על עצמכם מפני בעיות פוטנציאלים.
איזו משכנתא הכי מומלץ לקחת?
משכנתא שהותאמה ונתפרה במיוחד עבורכם. יש כל כך המון דברים שצריך לגעת בהם כדי להרכיב משכנתא מנצחת. כל אדם עם ההכנסה שלו. הסיכון שיכול לקחת. ועוד מלא חלקי פזל שחייב להרכיב. ורק אז אפשר לבנות תמהיל משכנתא מנצח עם כל מסלולי המשכנתא. יש בעיקר 4 מסלולי משכנתא מאוד נפוצים. אך השילוב שלהם עם ריביות שונות ותקופות שונות משנה לגמרי את את תשלום הריביות.
מה חייב לבדוק בנכס לפני שקונים?
הדבר הראשון שהנכס אינו מוגדר מיועד להריסה. במיוחד אם רוכשים נכס שבנוי מעל ל 40 שנה. החלק השני תקינות צנרת מים ונזילות מהגג, לוח חשמל, מטבח תקין, במידה ואתם לא מתכוונים לבצע שיפוץ מקיף. יש פתגם שאני מאוד אוהב
"את הבית אפשר לשפץ אבל את השכנים אי אפשר לשנות".
תמיד תבדקו מי השכנים שלכם, אם רעש מפריע לכם תגיעו בימי חמישי שישי שבת. תיפגשו עם השכנים תדברו איתם תכירו קצת תשאלו על הסובבים על השכנים האחרים. אם יש וועד לבית ומה העלות חודשית או מי מנקה את חדר המדרגות והגינה המשותפת.
אם אין ממד בדירה תבדקו שיש מלקט וששמורים עליו, למרות שלאחרונה יצאה חוק זירוז לבניית ממדים ובמחירים זולים. תסתכלו מבחוץ ותראו שאין תוספת בנייה לדירה ואם יש תשאלו את בעלי הדירה על היתר בנייה זה חייב במקרה שיש שינוי במבנה הדירה.
סיימנו את המדריך לקניית דירה.
אנחנו נשמח שתכתבו לי בתגובות למטה, או בפרטי אם אתם רוצים שאלה או לקבל סיוע בכל דבר ועניין בתהליך לרכישת הדירה שלכם. אנחנו יותר מ נשמח ללוות גם אתכם כמו שעשינו זאת עם עשרות אלפי לקוחות מרוצים שלנו. צרו איתנו קשר.
לסיכום: למדנו איזה תמהיל משכנתא מומלץ לשנת 2024. וממה הכי חשוב להיזהר כשרוכשים דירה. ואיך ניתן להימנע מטעויות. דירות הם יקרות ברכישה שלהם. והטעויות עלולות להיות יקרות עוד יותר, אם אין לכם מספיק ניסיון או ביטחון. תיעזרו בעו"ד מתמחה במקרקעין.
שאלות נפוצות בקניית דירה ראשונה:
מתי צריך עו"ד ? אני תמיד נוהג לומר, כבר משלב המחשבה על חיפוש דירה, במיוחד כשמדובר בעו"ד אכפתי טוב ומקצועי.
עו"ד נועד להגן עליכם ועל האינטרסים שלכם.
האם חייב יועץ משכנתאות לא, כל אחד יכול לגשת לבנק ולהגיש בקשה לאישור עקרוני. ואם אין לכם בעיות פיננסיות כנראה תקבלו משכנתא. ככל הנראה עם יועץ משכנתאות פרטי מטעמכם ומנוסה בעל קשרים הדוקים בבנקים יכול להקל עליכם ומצד שני לקבל עבורכם תנאי מימון טובים יותר. כמו כן אם תקבלו סירוב מהבנק יועץ משכנתאות פרטי ככל הנראה יפתור זאת.
כמה הון עצמי צריך לתת כדי לקבל משכנתא? רוב האנשים מתבלבלים וחושבים שצריך לתת 25% ממחיר של קניית הדירה, אך זה לא בדיוק כך. הנגזרת של 25% נקבעת מול 2 דברים 1-מחיר חוזה. 2-שמואת. אך ההון העצמי הנדרש יחשב מהנמוך מבין השניים.
אפשר לחתום זיכרון דברים או חוזה עם צד ג ולא בעלי הדירה? בגדול כן. רק תלוי בנסיבות המקרה ובאישורים הקיימים אצל מיופה הכוח. יש מקרים שבעלי הדירה בחו"ל. או זו דירה בירושה ועוד לא השלימו את כל הצעדים הנדרשים כדי למכור את הדירה. כמובן על תעשו שום צעד בנושא בלי ליווי צמוד מאוד של עו"ד.
